стр. 73 из 77
Подписание договора аренды (полномочия сторон, последствия превышения полномочий и т. д.)
Как отмечалось выше, договор аренды земельного участка должен быть заключен в письменной форме путем составления документа, который подписывают уполномоченные на то лица.
Обращаем внимание, что договоры аренды земли не заключаются путем обмена письмами, телефонограммами или путем высказывания намерений заключить сделку с помощью иных средств связи.
При заключении договора аренды земельного участка необходимы подписи представителей обеих сторон в одном документе, который в ряде случаев должен удостоверить нотариус.
Подписывать договор от имени юридического лица должен представитель, специально уполномоченный на такое подписание. Как правило, договоры подписывает руководитель юридического лица, который действует на основании устава, где закреплено его право действовать от имени юридического лица без доверенности, либо иное лицо по доверенности, выданной доверителем.
В случае заключения договора между арендодателем и физическим лицом (субъектом предпринимательства) предприниматель подписывает договор лично либо же за него это может сделать доверенное лицо на основании надлежаще оформленной доверенности.
Когда приходится иметь дело, например, с представителем арендодателя, необходимо помнить, что согласно ст. 241 ГКУ сделка, совершенная одним лицом от имени другого лица с превышением полномочий, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого лица лишь в случае последующего одобрения этой сделки доверителем.
Таким образом, предполагается, что, действуя в качестве представителя и превышая свои полномочия, доверенное лицо всегда действует от имени представляемого лица и в его интересах, но с условием последующего одобрения таких действий доверителем.
О полномочиях представителя можно узнать из доверенности, с которой совсем не лишним будет ознакомиться до подписания договора. Если вы стесняетесь лично попросить документы представителя, пригласите сопровождать вашу сделку юриста, который сможет своевременно предупредить вас о возможных последствиях подписания того или иного документа. Кстати, юридическое сопровождение может быть полезным не только в области арендных отношений в землепользовании, но и в других случаях заключения договоров.
При нотариальном заключении сделки обязанность удостовериться в полномочное представителей договаривающихся сторон лежит на нотариусе, который за ненадлежащее исполнение своих обязанностей несет ответственность, предусмотренную законодательством.
Относительно представительства арендодателя, например, местного совета, следует сказать, что здесь довольно часто практика расходится с законодательством.
Так, например, согласно ст. 26 Закона Украины от 21.05.97 г. № 280/97 "О местном самоуправлении в Украине", с изменениями и дополнениями (далее — Закон № 280), предоставление земель отнесено к исключительной компетенции местного совета.
Кроме того, договоры аренды земли, заключенные председателем сельского, поселкового, городского советов от имени совета, подлежат утверждению на сессии совета (п. 42 ст. 26 Закона 280).
Данное требование практически нигде не соблюдается. Более того, зачастую договоры подписывают лица, уполномоченные на то не советом, а председателем без уведомления депутатского собрания громады.
Председатель выдает доверенность на представительство интересов совета, но местный совет об этом не информирует.
Доверенное лицо, как правило, — это один из заместителей председателя, массово подписывает договоры, но на сессионное заседание вопрос одобрения этих договоров в дальнейшем не выносится.
На наш взгляд, таким образом игнорируется принцип исключительности полномочий как председателя на представление интересов совета, так и совета в области арендных отношений и землепользования.