стр. 74 из 77

 

Документальное оформление факта передачи земельного участка арендатору. Сроки передачи земельного участка. Досрочное и одностороннее расторжение договора

 

В соответствии с требованиями ст. 17 Закона № 161 земельный участок подлежит передаче арендатору или его представителю по акту. Передача объекта аренды осуществляется в сроки и на условиях, определенных в договоре аренды земельного участка.

Довольно часто происходит так, что стороны, стремясь наиболее точно соблюсти "букву закона", в договоре фиксируют одни условия, а на практике своими действиями вносят в договорные отношения путаницу и неразбериху.

Например, в договорных отношениях стало часто применяемым условие п. 20 Типовой формы договора аренды земли, утвержденной постановлением КМУ от 03.03.2004 г. № 220, которое гласит, что передача участка осуществляется в определенный срок после государ­ственной регистрации этого договора по акту приемки-передачи.

Нотариусы же стремятся выполнить норму ст.15 Закона № 161 и требуют предоставления полного пакета документов на момент заклю­чения сделки, т. е. до передачи участка арендатору.

Сторонами это требование понимается по-разному. Фактически не выполняя действий по приемке-передаче объекта аренды, стороны договора, не задумываясь, составляют документы, играющие весьма важную .роль, и ставят на них свои подписи. Чаще всего это делается для того, чтобы избежать претензий со стороны нотариуса, а также чтобы не сказали потом, что перечень документов, являющихся неотъемлемой частью договора, во время его подписания был неполным. В пакет материалов включают подписанный акт приемкипередачи земельного участка, а нотариус в буквальном смысле слова "пришивает" этот документ вместе с остальными к тексту договора.

На наш взгляд, такая перестраховка лишняя, так как ст.15 Зако­на № 161 гласит, что лишь нарушение требований ст.17 данного Зако­на, т. е. неоформление факта передачи участка является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для при­знания договора недействительным в соответствии с законодательством.

По нашему мнению, понятия "неотъемлемая часть" или "приобщенные документы" не тождественны слову "пришить". В пользу этого говорит и тот факт, что все возможные последующие дополнения или изменения к договору аренды, выполненные в письменной форме и яв­ляющиеся его неотъемлемой частью, не пришиваются к основному договору. Несмотря на это, они составляют единое целое, именуемое до­говором.

 

НАШИ РЕКОМЕНДАЦИИ

 

Чтобы избежать различных недоразумений, достаточно лишь выполнить требования нормы ст.17 Закона № 161 и включить в дого­вор аренды условия передачи объекта в сроки, не совпадающие с датой его нотариального удостоверения. Акт приемкипередачи, равно как и саму передачу участка, можно выполнить и после посещения нотариуса. Тем более что право аренды земельного участка возникает у аренда­тора после государственной регистрации договора.

 

НЕСОБЛЮДЕНИЕ ДОГОВОРНЫХ ОБЯЗАННОСТЕЙ

 

Считаем целесообразным затронуть тему несоблюдения договорных обязательств, а также превышения сторонами своих полномочий.

Так, нередки бывают нарушения со стороны арендаторов правил пользования земельными участками или неаргументированное дос­рочное расторжение договоров.

Арендодатели, в свою очередь, тоже не "отстают" от арендаторов.

К примеру, встречаются случаи одностороннего увеличения арен­додателем арендной платы или введения не предусмотренных договором дополнительных ограничений на использование земельного участка.

 

Назад Вперед