стр. 66 из 77
Оформление договора аренды земли и правовые последствия нарушения его формы
Как известно, арендные отношения в сфере землепользования регулируются Законом Украины от 06.10.98 г. № 161 "Об аренде земли", с изменениями и дополнениями (далее — Закон № 161).
Конечно, нормы, регулирующие арендные отношения, имеются и в других нормативных актах.
Например, в ст.93 ЗКУ и в главе 58 ГКУ есть целый ряд статей, посвященных аренде (найму) земельных участков, однако в них делается ссылка на Закон № 161, так как он является специальным.
Объектами аренды согласно Закону являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, коммунальной собственности, т.е. в собственности территориальных громад сел, поселков, городов, а также в собственности государства.
Исходя из содержания глав 16 и 53 ГКУ договор может быть заключен в любой форме, кроме случаев, когда форма договора предусмотрена законом.
Для договоров аренды земли предусмотрены как содержание, так и форма.
Так, согласно ст.14 Закона № 161 договор аренды земельного участка должен быть заключен в письменном виде и за основу должна приниматься типовая форма, утвержденная постановлением КМУ от 03.03.2004 г. № 220 "Об утверждении Типовой формы договора аренды земли".
Несоблюдение формы договора может повлечь за собой отказ в государственной регистрации и признание сделки недействительной в судебном порядке.
При заключении договора аренды земли важно включить в него все существенные условия.
Перечень таких условий приведен в части первой ст.15 Закона № 161.
Статья 15. Условия договора аренды земли
Существенными условиями договора аренды земли являются:
- объект аренды (место расположения и размер земельного участка);
- срок действия договора аренды;
- арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату;
- условия использования и целевое назначение земельного участка, передаваемого в аренду;
- условия сохранения состояния объекта аренды;
- условия и сроки передачи участка арендатору;
- условия возраста земельного участка арендодателю;
-существующие ограничения (обременения) относительно использования земельного участка;
- определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
- ответственность сторон.(Закон Украины "Об аренде земли")
Необходимо иметь в виду, что отсутствие в договоре аренды земли хотя бы одного из существенных условий, а также нарушение требований ст. 4-6,11, 17 и 19 Закона № 161 является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также признания договора недействительным.
Статья 4. Арендодатели земли
Арендодателями земельных участков являются граждане и юридические лица, в собственности которых находятся земельные участки, или уполномоченные ими лица.
Арендодателями земельных участков, находящихся в коммунальной собственности, являются сельские, поселковые, городские советы в рамках полномочий, определенных законом.
Арендодателями земельных участков, находящихся в общей собственности территориальных громад, являются районные, областные советы и Верховный Совет Автономной Республики Крым в рамках полномочий, определенных законом.
Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров Автономной Республики Крым и Кабинет Министров Украины в рамках полномочий, определенных законом.
Статья 5. Арендаторы земли
Арендаторами земельных участков являются юридические или физические лица, которым на основании договора аренды принадлежит право владения и пользования земельным участком.
Арендаторами земельных участков могут быть: