стр. 59 из 77
Оформление земельного участка, занятого недвижимостью (инвентаризация фактического землепользования), а также под некапитальным сооружением
Данная тема частично освещалась в предыдущем материале. Скажем сразу, что здесь мы не будем рассматривать случаи самовольного строительства. Речь пойдет о другом.
Часто бывает так, что земельный участок занят зданием, которое строилось на законных основаниях, однако документов на землю у владельца здания на руках нет.
Например, в таком положении довольно часто оказываются многие владельцы зданий, построенных в советский период. Нынешние хозяева недвижимости стали заложниками предыдущих собственников, которые, как правило, оформляли документы по линии БТИ, а о земле никто не задумывался. Теперь же, когда инвестиционный климат стал меняться в лучшую сторону и возникла возможность привлечения капитала для развития бизнеса за счет залога недвижимого имущества, инвесторы требуют подтверждения документального оформления всего комплекса прав — как на здания, так и на земельный участок, задействованные в проекте.
Конечно, первичные документы, а это решения об отводе участка, проектная документация на здание и прочие, можно поискать в различных архивах, однако вопроса оформления земель таким образом не решить. Это можно сказать однозначно. Действующее законодательство не признает документы старого (советского) образца как правоустанавливающие. Точнее сказать, оно требует их переоформления. Тем более, если произошло чередование нескольких землепользователей.
Архивные материалы могут быть полезными в части подтверждения размеров участка, занятого зданиями и сооружениями.
К примеру, часто возникают споры по поводу изъятия земель из пользования одних субъектов и передачи их другим. Чуть ли не главным аргументом в подобных спорах звучит то, что нет документов о первичном отводе участка именно такой площади, какую занимает нынешний землепользователь. По мнению оппонентов, для зданий и сооружений, которые занимает землепользователь, достаточно участка вдвое меньше.
Как и первичный отвод земель, так и оформление участков под уже существующими зданиями и сооружениями осуществляются на основании решений органов местного самоуправления и государственных администраций.
Следовательно, с заявлениями о передаче участка в пользование надо обращаться в местный совет или госадминистрацию.
ПЕРВИЧНЫЙ ОТВОД ЗЕМЛИ
Рассматривая процедуру первичного отвода земельного участка несельскохозяйственного назначения в аренду, мы говорили о поэтапном порядке прохождения оформления земель. Этот порядок, за исключением отдельных промежуточных действий, применим и для оформления земельных участков под зданиями и сооружениями. Из него лишь надо исключить отдельные этапы, не предусмотренные действующим законодательством.
Например, в данном случае не требуется производить выбор земельного участка.
Выбор земельных участков для размещения объектов на определенной территории не проводится в случае, если:
- размещение объектов предусмотрено утвержденным проектом
застройки соответствующей территории или местными правилами застройки населенного пункта;
- строительство объектов осуществлено, но проект землеустройства относительно отвода земельных участков не разрабатывался;
- предполагается расширение земельных участков без изменения их целевого назначения и возведения на них зданий и сооружений.