стр. 46 из 77
Подобные ситуации, надо сказать, встречаются довольно часто. Предприниматели, приходя на консультацию, сразу говорят, что им предлагают купить земельный участок со зданиями, и разубедить их в этом порой бывает очень трудно. В ходе беседы выясняется, что о продаже земли речи и быть не может, так как она принадлежит государству, и распорядитель даже не подозревает, что государственную территорию кто-то намеревается продать.
ИНФОРМАЦИЯ О ДОГОВОРЕ, СВИДЕТЕЛЬСТВУЮЩАЯ О РЕАЛЬНОЙ ПРОДАЖЕ УЧАСТКА
При более детальном исследовании обстоятельств дела предпринимателю становится понятным, что если речь действительно идет о продаже земельного участка, то согласно ст.132 ЗКУ договор купли-продажи обязательно должен содержать следующую информацию:
- о предмете соглашения (земельный участок с определением местоположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т. п.);
- о документе, подтверждающем право собственности на земельный участок;
- сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка;
- сведения об отсутствии или наличии ограничений по использованию земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и т. п.);
- о договорной цене;
- об обязательствах сторон.
Следует помнить, что соглашения о переходе права собственности на земельные участки считаются заключенными со дня их нотариального удостоверения.
Обращаем внимание, что сам факт заключения договора купли-продажи земельного участка не влечет за собой одновременного перехода права собственности на землю от продавца к покупателю.
ОФОРМЛЕНИЕ СДЕЛКИ ЧЕРЕЗ ДОВОРЕННОЕ ЛИЦО ПРОДАВЦА
Продажей земельного участка часто занимается не собственник, а его представитель по доверенности или просто знакомый продавца.
В этом случае следует внимательно отнестись к переговорам, а тем более к передаче через доверенное лицо каких-либо документов или денег. Прежде чем вести какие-либо переговоры, потребуйте от представителя доверенность, удостоверенную нотариусом.
Конечно, нет гарантии, что эта доверенность не отозвана или выдана недееспособным лицом. Вместе с тем ее наличие можно расценивать как полномочное представительство, удостоверенное подписью собственника в присутствии нотариуса. Не лишним будет поинтересоваться, почему хозяин участка сам не занимается его продажей.
Встречаются случаи, когда на продажу выставляют земельный участок, якобы принятый по наследству, однако срок вступления в наследство еще не наступил. Даже при выявлении такого факта, продавцы поясняют, что заранее готовились к продаже и чтобы не терять время, искали покупателя на унаследованное имущество. О немедленной продаже речь не шла.
В подобной ситуации надо опасаться неизвестных наследников или оглашения завещания. И то и другое может напрочь поломать все планы и перечеркнуть, казалось бы, уже состоявшуюся сделку. Представьте себе, что в один прекрасный день вы услышите: "Здравствуйте, я тетя наследодателя. Мне завещали часть недвижимого имущества. Прошу вести переговоры и со мной".
Случается и так, что эта тетя, наоборот, категорически не соглана, что-либо продавать, так как унаследованное имущество ей дорого как память.
При подобном развитии событий вернуть назад деньги, выданные кому-то из группы наследников в качестве подтверждения серьезности намерений, может оказаться крайне трудным занятием.