стр. 45 из 77
В подобной ситуации встречи сторон этой сделки у нотариуса становятся чуть ли не регулярными.
Причем эти встречи могут быть и в суде, если вовремя не будет заключен договор о расторжении договора купли-продажи земельного участка.
Поясним, в чем состоит, так сказать, "изюминка" данной ситуации.
В соответствии с нормами ст.89 ЗКУ в общей совместной собственности находятся земельные участки:
- супругов;
- членов фермерского хозяйства;
- совладельцев жилого дома.
Применительно к рассматриваемому случаю совладельцы жилого дома, прежде чем продавать, должны поделить участок между собой и каждый получить государственный акт на свою часть. Только после этого появится возможность продажи части земельного участка. Пока это не будет сделано, земельный участок продолжает существовать единым массивом под своим кадастровым номером, и частичное отчуждение земли невозможно.
В описанной ситуации ни нотариус, ни тем более продавец и покупатель, не подумали о том, как новый "владелец" сможет оформить "свою" часть участка. Как органы земельных ресурсов будут изготавливать ему государственный акт?
Поэтому прежде чем идти к нотариусу, советуем проконсультироваться у специалиста на предмет правового статуса земельного участка и его продавца. В противном случае дело может дойти до суда.
Кстати, самостоятельно осуществить проверку юридической безупречности земельного участка не так просто, как кажется на первый взгляд. Для этого нужен опыт и соответствующее образование.
Прежде чем с жаром взяться за подготовку к переговорам, миссию проверки можно поручить риэлтерской фирме, с которой надо заключить соответствующий договор. В дальнейшем, если, не дай Бог, что-то случится по причине "нечистых" документов, будет хоть с кого спросить.
ПОДАРЕННАЯ ЗЕМЛЯ
Совсем нередки случаи, когда участки несельскохозяйственного назначения дарят другому лицу. Конечно, как гласит народная мудрость, дареному коню в зубы не смотрят, но только не в случае с земельным участком.
В хозяйстве может все пригодиться, а уж земельный участок тем более. Однако прежде чем принять дар, подумайте — сможете ли вы его содержать и нужен ли он вам?
Речь идет не только о землях для предпринимательства. Любая недвижимость требует надлежащего к ней отношения, и земля не исключение тому.
Вот лишь один аргумент по поводу сказанного. В случае не использования земельного участка по целевому назначению (запустение, разведение сорняков и т. п.) собственника ждут административные меры ответственности, т. е. штрафы.
Подумайте, готовы ли вы к такому развитию событий? Если же собираетесь принять дар, с какой-то целью на будущее, уточните, можно ли использовать для этого подаренный участок.
ПОКУПКА ЗЕМЛИ БЕЗ ФАКТИЧЕСКОЙ ЕЕ ПРОДАЖИ
Пример
Частный предприниматель купил по договору купли-продажи производственные здания и сооружения, а вместе с ними и часть земельного участка, на котором они находятся. При этом в договоре речь шла только о том, что здания и сооружения находятся на участке определенной площади, который вместе с недвижимостью переходит к покупателю. Покупатель истолковал это как покупку земли и согласился заплатить за одни только здания сумму, гораздо большую, нежели они того стоили.
Позже выяснилось, что участок продавцу зданий не принадлежал и в договоре, речь шла не о продаже участка; а о уточнении местонахождения продаваемой недвижимости и территории, которая отходит в пользование покупателю.