стр. 77 из 77
Таким образом, если собственники квартир еще не стали собственниками дома, т. е. у них не возникло право на долю в праве общей собственности на строение, в котором расположена квартира, а дом как объект права остается государственной или коммунальной собственностью, наличие, например, вокруг двухквартирного дома земельного участка не дает владельцам квартиры права на приватизацию земли.
Не редкость, когда застройщик, получив технический паспорт на здание, считает дело оформления прав на здание завершенным и прекращает хождение по инстанциям. Следует обратить внимание на то, что технический паспорт на объект недвижимости не является свидетельством наличия права собственности у его обладателя. Согласно Инструкции №127, по заявлению заинтересованного лица инвентаризация может быть произведена на любом объекте недвижимого имущества, а по ее результатам будет составлен технический паспорт.
Например, технические паспорта составляются органами БТИ на строительные материалы, из которых уже построен или еще только возводится дом. Это вытекает из норм ст. 331 ГКУ, согласно которой до завершения строительства лицо считается собственником именно материалов, которые были израсходованы во время этого строительства. В соответствии с ч. 4 указанной статьи суд по заявлению заинтересованного лица при определенных обстоятельствах может признать его собственником недостроенного недвижимого имущества.
Технический паспорт как документ, отражающий конструктивные и/или функциональные характеристики, может составляться на любой функциональный объект или его часть, а также на любые совокупности строений (т. е. на домовладения), в т. ч. и на такие объекты, которые не являются объектами гражданских прав. Наличие технического паспорта еще не говорит о том, что объект является объектом гражданского права, а сам технический паспорт на дом к разряду правоустанавливающих, а точнее сказать "правоопределяющих", документов не относится.
Совсем другое дело — квартира. В отличие от жилых домов, согласно ст. 382 ГКУ, квартира — это изолированное помещение в жилом доме, предназначенное для постоянного проживания.
Квартира является частью жилого дома, которая предназначена для проживания одного лица, семьи или нескольких семей, с упорядоченными жилыми комнатами, подсобными помещениями и отдельным выходом на лестничную клетку, в коридор или на улицу.
Именно такие объекты недвижимости последнее время все чаще пытаются перевести в нежилой фонд в целях дальнейшего использования в предпринимательской деятельности.
Как это ни странно, но от застройщиков поступают вопросы о том, строятся или встраиваются нежилые помещения в жилых домах. Они возникают по причине непонимания смысла решения исполнительного комитета, разрешающего реконструировать "встроенно-пристроенные" помещения.
В ряде нормативных документов (например, ДБН В. 2.2-9-99 "Здания и сооружения") употребляются такие термины, как "встроенные" и "встроенно-пристроенные" помещения.
На наш взгляд, данные термины неправильно применяются по отношению к помещениям, поскольку помещения невозможно построить (даже при большом желании) ни практически, ни теоретически. Строятся здания. Помещения в зданиях не строятся! Они образуются в процессе строительства или реконструкции (перепланировки) как внутренний объем площади, ограниченный поверхностями конструкций здания (фундаментами, стенами, перекрытиями и т. п.).
Если понимать термин "встроенное помещение" буквально, то исходя из логики вещей для того, чтобы "встроить" его в существующее здание, его (помещение), прежде всего, необходимо создать, где-то рядом со зданием, а затем, что называется, внедрить в заранее подготовленный проем.
В результате здание, которое чаще называется "коробкой", будет напоминать комод с выдвижными ящиками, которые время от времени и в зависимости от функционального назначения можно менять по желанию собственника.
По нашему мнению, искажение смысла словосочетаний и некорректное употребление терминов является ничем иным, как заблуждением, укоренившимся не только на бытовом уровне, но и в нормативной лексике. В результате этого заблуждения, к сожалению, и происходят ошибки при совершении сделок с недвижимостью.