стр. 76 из 77
Кое-что о различиях между квартирой и жилым домом
Как свидетельствует практика, у многих предпринимателей возникает необходимость перевода принадлежащих им квартир или домов из жилищного фонда в нежилой. Те, кто с этим столкнулся, согласятся, что процедура эта не из легких. По длительности и объему согласований ее можно сравнить разве что с оформлением земельного участка. Но для целеустремленного предпринимателя, конечно, пару лет — не срок.
Несмотря на кажущуюся простоту обсуждаемой темы, на практике все же возникают вопросы, которые требуют пояснения.
Нет, конечно же, основные составляющие права собственности, такие как право владения, пользования и распоряжения, подавляющее большинство читателей усвоили и помнят о них и днем и ночью.
Вместе с тем не все понимают разницу между объемом прав и полномочий собственников различных объектов недвижимости. Скажем, на практике возникают вопросы, касающиеся приватизации земельных участков собственниками квартир.
Например, многих интересуют отличия жилого дома как объекта права от расположенных в нем квартир. Сходные вопросы возникают и по поводу домов усадебного типа и многоквартирных домов, а также земельных участков, на которых они расположены.
Проблемы оформления нежилых встроенно-пристроенных помещений в жилых домах и оформления права землепользования на них также остаются актуальными. При этом ударение делается на термин "встроенно-пристроенные", а уже потом на остальных характеристиках помещения.
Стоит сразу сказать, что законодательство не достаточно четко регламентирует процедуру перевода жилого помещения/здания в нежилой фонд.
Поскольку для многих людей словосочетание "жилищный фонд" ни с чем другим, кроме жилой квартиры или дома, не ассоциируется, следует уточнить, какой смысл (согласно законодательству) заключается в данном понятии.
Итак, обратившись к ст. 4 Жилищного кодекса Украины (далее -ЖКУ), узнаем, что "жилые дома, а также помещения в других строениях, находящихся на территории Украины, образуют жилищный фонд".
Как видим, жилищный фонд — это необязательно должна быть квартира.
Согласно нормам ГКУ жилой дом, как объект права собственности, — это здание капитального типа, возведенное с соблюдением требований, установленных законом, а также другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного проживания в нем людей.
Жилой дом по своим характеристикам должен отвечать санитарным, техническим и прочим требованиям, которые вытекают из его основной функции как места постоянного проживания людей. Именно этим жилой дом и отличается от других зданий и сооружений.
Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденная приказом Гос-комстроя Украины от 24.05.2001 г. № 127 (далее — Инструкция 127), содержит более детальный перечень отличительных признаков жилых домов.
Так, согласно данной Инструкции дома делятся на: дома квартирного типа и дома усадебного типа.
В свою очередь, жилые дома квартирного типа делятся на малоэтажные (1^4 этажа) и многоэтажные (5 и более этажей).
Вступивший в силу с 01.01.2004 г. новый ГКУ внес некое новшество в понятие жилого дома усадебного типа. Сейчас под этим словосочетанием понимается земельный участок с комплексом жилых, хозяйственно-бытовых, наземных и подземных коммуникаций и многолетних насаждений, и называется это все одним словом — усадьба.
Как видим, законодатель постарался и наконец-то объединил в правовом смысле земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения, Имущественный комплекс без земельного участка не является недвижимостью. Согласно действующему законодательству незавершенный строительством объект вне связи с земельным участком рассматривается как движимое имущество.