Ввод в эксплуатацию. Ввод объекта строительства в эксплуатацию

Вопрос принятия (введения) в эксплуатацию объекта недвижимости всегда вызывало и будет вызывать много забот всех без исключения участников рынка недвижимости. Конечно, больше всего этот вопрос будет волновать заказчиков строительства. Ввод в эксплуатацию построенного объекта является важным этапом, который неразрывно связывает завершение строительства и эксплуатацию объекта, которому предшествует регистрация права собственности на этот объект. Без должного приема в эксплуатацию заказчик не сможет приобрести право собственности на застройку. Такое утверждение основывается, inter alia, на положениях п. 2 ст. 331 ГК Украины, согласно которому, если законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, то право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию, а если право собственности подлежит и государственной регистрации - то с момента такой государственной регистрации. Кроме этого согласно п. 1.6 приказа Министерства юстиции Украины № 7 / 5 от 7 февраля 2002 г. «Об утверждении Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество» регистрации подлежат права собственности только на объекты недвижимого имущества, строительство которых закончено и которые приняты в эксплуатацию в установленном порядке. Итак, складывается неразрывная цепочка: окончание строительства объекта - ввод объекта строительства в эксплуатацию - регистрация права собственности - использование объекта.
Новые правила

Довольно длительное время процедура принятия в эксплуатацию объекта строительства была вполне понятной и особых теоретических затруднений не вызвала. Основным документом, который давал ответ на большинство вопросов по принятию (введение) в эксплуатацию, было постановление КМУ № 1243 от 22 сентября 2004 г. «О порядке принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов», набравшая силу 29 декабря 2004 г. ( далее - Постановление № 1243). Итак, с декабря 2004 г. до начала 2009 г. каждое заинтересованное лицо имело возможность прочитать в Постановлении, что и как надо делать для завершения эпопеи со строительством и получения долгожданной возможности использования здания. 1 января 2009 вступило в силу постановление КМУ № 923 от 8 октября 2008 г. (далее - Постановление № 923 или Постановление) с названием, идентичным названию предыдущего Постановления.

Итак, основным нормативным актом, регулирующим вопросы ввода объектов строительства в эксплуатацию и связанные вопросы, сегодня является именно Постановление № 923.

На первый взгляд, Постановление не меняет кардинальным образом сложившуюся процедуру ввода недвижимости в эксплуатацию. В то же время некоторые его положения требуют дополнительного внимания и детального анализа во избежание практических проблем с вводом построенных объектов в эксплуатацию. Прежде всего необходимо отметить, что порядок принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов, установленный Постановлением, применяется к таким объектам (без исключений): объекты нового строительства (реконструкции, реставрации, капитального ремонта); коммуникации и сооружения инженерной и транспортной инфраструктуры (их инженерно-техническое оснащение и обеспечение); пусковые комплексы; очереди строительства.

Процедура принятия в эксплуатацию начинается с информирования заказчиком органов - членов приемной комиссии. Согласно Постановлению заказчик должен сделать это не позднее 3 рабочих дня до начала работы комиссии, причем Постановление не детализирует, каким именно образом должно происходить информирование. Согласно Постановлению принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов будет осуществляться приемной комиссией (ранее - «рабочей комиссией» и «государственной приемочной комиссией» согласно Постановлению № 1243), которая образуется инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля (далее - инспекция ГАСК) на основании письменного заявления заказчика. К заявлению прилагаются документы, указанные в пункте 3 Постановления. Инспекция ГАСК рассматривает представленные заказчиком документы в течение трех рабочих дней и при их соответствии нормам Постановления создает приемную комиссию. В состав приемной комиссии обязательно входят представители заказчика, генерального проектировщика, генерального подрядчика, инспекции ГАСК, страховой компании. Кроме того, с их согласия в приемную комиссию включают представителей соответствующего комитета доступности и органа исполнительной власти / органа местного самоуправления и эксплуатационных организаций. Трудно представить, что органы не дадут своего согласия на участие в приемной комиссии. Количество представителей от каждого указанного органа в Постановлении не названы.

Интересное уточнение в Постановлении: председателем приемной комиссии назначается представитель страховой компании. Очевидно, такое уточнение является реверансом в сторону мощного лобби альянса страховых компаний, представители которого теперь будут играть первые роли в принятии положительного или отрицательного решения по вводу объектов в эксплуатацию. В соответствии с Постановлением именно председатель комиссии по согласованию с генеральным подрядчиком определяет порядок работы комиссии. Проверка комиссией готовности объекта к эксплуатации ограничивается 10 рабочими днями со дня его образования. По нашему мнению, такой срок является достаточно коротким для качественной работы комиссии, поэтому не исключаем возникновения практических трудностей при соблюдении указанного срока. Результаты работы приемной комиссии оформляются актом готовности объекта к эксплуатации, который готовится заказчиком и подписывается председателем и всеми представителями комиссии. Постановление предоставляет представителю приемной комиссии право отказаться подписывать акт и обязывает его предоставить в таком случае письменное обоснование такого отказа. После этого руководитель представителя - неподписанты акта имеет 3 дня на урегулирование этого вопроса, причем сам руководитель имеет право подписать акт вместо представителя, участвовавшего в работе комиссии. Если в определенный законодательством срок акт не подписан членом комиссии или его руководителем и не представлены письменные обоснования такого отказа, такой акт считается подписанным представителем этого органа без замечаний.

Если объект имеет недостатки, то вместо акта готовности составляется акт с выводами и обоснованиями. Заказчик будет иметь устранить все указанные недостатки и только после этого повторно инициировать образование приемной комиссии для введения объекта в эксплуатацию. Если объект не содержит недостатков, то согласно Постановлению оформляется указанный акт готовности объекта к эксплуатации, на основании которого инспекция ГАСК в течение двух рабочих дней с даты подписания акта готовности должен предоставить заказчику / уполномоченному лицу свидетельство о соответствии построенного объекта проектной документации, требованиям госстандартов, строительных норм и правил (далее - свидетельство о соответствии или свидетельство). Мы понимаем, что инспекция должна выдавать только зарегистрированное свидетельство, хотя Постановление прямо не указывает этого. Дата выдачи свидетельства является датой принятия объекта в эксплуатацию. Кроме этого, свидетельство является основанием для заключения договоров о поставке на объекты строительства необходимых для их функционирования ресурсов, включение данных о таких объектах в государственную статистическую отчетность. Но самое важное для будущего владельца, что свидетельство является основанием для оформления права собственности на такой объект.
Правовые коллизии

По нашему мнению, новая процедура ввода объектов в эксплуатацию согласно Постановлению № 923 является упрощенной по сравнению с предыдущей. Вместе с тем новая процедура содержит определенные неточности, требующие дополнительных пояснений со стороны компетентных органов. Необходимо заметить, что 14 октября 2008 г. вступил в силу ЗУ № 509-VI «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству» (далее - Закон № 509-VI или Закон). Как следует из названия Закона, им предусматриваются изменения в целый ряд нормативных актов Украины, в частности, к основным документам, которые регламентируют отношения на земельном рынке и рынке недвижимости. Согласно Закону № 509-VI существенно изменен текст ст. 30-1 ЗУ № 1699-III «О планировании и застройке территории» от 20 апреля 2000 p., которая называется «Принятие в эксплуатацию завершенных строительством объектов». Отметим, что новая редакция статьи будет действовать (согласно Закону № 509-VI) с 15 октября 2009

И все бы ничего, но между процедурами ввода в эксплуатацию, урегулированным Постановлением № 923 и Законом № 509-VI, существуют некоторые разногласия.

Основные разногласия, о которых должен знать заказчик строительства:

1. Принятие в эксплуатацию завершенных строительством объектов осуществляется в соответствии с: сертификата соответствия - согласно Закону; свидетельства о соответствии построенного объекта - согласно Постановлению. То есть в указанных нормативных актах отсутствует единая терминология.

2. К заявлению заказчика для получения сертификата соответствия / свидетельства о соответствии прилагаются (сокращенно): проектная документация и акт готовности объекта к эксплуатации - в соответствии с Законом; проектная документация, перечень видов строительно-монтажных работ; информация об инженерно-технических работников; документы о соответствие использованных материалов, конструкций, изделий и оборудования установленным нормативам результаты исследований качества питьевой воды, почвы, атмосферного воздуха; акт о закладке проектной документации в страховой фонд (если нужно); положительное заключение должностного лица инспекции ГАСК о возможности принятия объекта в эксплуатацию ; отчет о научно-техническое сопровождение (если необходимо) - согласно Постановлению. Таким образом, перечни документов, прилагаемых заказчиком к заявлению, указанные в Постановлении и Законе, не являются тождественными. Можем прогнозировать, что начиная с октября 2009 г. инспекции ГАСК, принимая построенные объекты в эксплуатацию, требовать и те документы, указанные в Законе, и те, которые указаны в Постановлении. Кроме того, отдельные вопросы возникают относительно форм заключения должностного лица инспекции ГАСК и отчета о научно-техническом сопровождении: какой именно вид должны иметь эти документы, какие требования к ним, кто их подписывает подобное. Надеемся на дополнительные разъяснения компетентных органов.

3. Закон предусматривает основания для отказа в выдаче сертификата, но не предусматривает оснований для отказа в подписании акта готовности объекта. В отличие от Закона, Постановление предусматривает возможность неподписания акта готовности, результатом чего является акт с выводами и обоснованиями. Таким образом, согласно Закону заказчик узнает о недостатках построенного объекта лишь на этапе отказа в выдаче сертификата, а согласно Постановлению - еще на этапе (не) подписания акта готовности, то есть в разный промежуток времени.

4. Согласно Закону процедура выдачи сертификата соответствия (а именно: рассмотрение заявления, принятие решения о выдаче и непосредственная регистрация) должно происходить в течение 10 рабочих дней. А Постановление предусматривает всего 15 рабочих дней на всю процедуру выдачи свидетельства о соответствии (3 рабочих дня - на рассмотрение заявления и прилагаемых документов; 10 рабочих дней - непосредственная проверка объекта и 2 рабочих дня - подписание и регистрация свидетельства инспекцией ГАСК.) Таким образом , общие предельные сроки выдачи основного документа, датой выдачи которого является дата принятия в эксплуатацию, в Законе и Постановлении не совпадают.

5. Закон четко указывает, что формы документов по вводу объектов в эксплуатацию (заявление заказчика, акт готовности, отказ в выдаче сертификата, порядок выдачи сертификатов, порядок ведения их реестров, размер и порядок внесения платы за их выдачу) должны утверждаться КМУ. Но в Постановлении правительство делегировал полномочия по утверждению некоторых документов Минрегионстроя Украины, на основании чего формы заявления заказчика, акта готовности и свидетельства о соответствии были утверждены приказом № 575 Минрегионстроя от 10 декабря 2008

Отдельно следует отметить, что согласно Постановлению споры, связанные с выдачей свидетельства, решаются в установленном законодательством порядке. По закону такие споры будут решаться именно судом. Конечно, до октября 2009 г. остается еще достаточно много времени, и украинский законодатель еще имеет возможности для исправления этих разногласий. Но нельзя исключить такой ситуации: наступит октябрь 2009 и мы будем иметь 2 отдельных документы, процедура ввода в эксплуатацию объектов недвижимости по которым несколько отличаться. Следствием, конечно, может стать затягивание ввода в эксплуатацию и фактического использования здания, а также необходимость дополнительных денежных и временных затрат заказчиков. Избежать неприятных ситуаций всегда помогут опытные юридические консультанты.