Признание прав собственности. Признание права собственности на землю.

Собственность - важная тема для каждого гражданина Украины, тем более, когда речь идет о недвижимости, построенной без соблюдения установленного законом порядка. В связи с большой актуальностью вопроса признания права собственности на объекты недвижимого имущества, хотелось бы еще раз осветить некоторые аспекты данного института права. Особое внимание хотелось бы уделить проблеме признания права собственности в судебном порядке. Как правило, необходимость его признания через суд возникает в связи с невозможностью оформления такого права в административном порядке.

Часть вопросов самовольного строительства урегулирована нормами Граж­данского кодекса Украины (ГК). Так, в соответствии со статьей 376 ГК жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, или без надлежащего разрешения или надлежащим образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.

Как свидетельствует практика, существуют два способа узаконивания самовольно построенного недвижимого имущества: внесудебный (административный) и судебный. Внесудебный путь легализации самовольного строительства предусматривает прохождение всей законодательно предусмотренной процедуры легального строительства, а также уплату штрафов за правонарушение в сфере градостроительства.

Как правило, данный путь крайне длителен и к тому же весьма затратный. Кроме того, прохождение всего пути, предусмотренного законодательством для узаконивания самовольного строительства, включает в себя очень много звеньев, что нередко ведет к отсутствию гарантий в достижении конечной цели. То есть, при прохождении одной инстанции, никто не может быть уверен, что прохождения остальных также увенчается успехом, а не обернется пустой тратой времени и средств.

Судебный порядок узаконивания самовольного строительства регулируется частью 3 статьи 376 ГК. В соответствии с указанной нормой, право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество, может быть решением суда признано за лицом, осуществившим такое строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество. Частью 5 этой же статьи установлено, что по требованию владельца (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, самовольно построенное на нем, если это не нарушает прав других лиц.

Соответственно, необходимыми условиями узаконивания самовольного строительства являются: отвод для этой цели в установленном порядке самовольному застройщику земельного участка; отсутствие возражений со стороны владельца (пользователя) земельного участка; отсутствие нарушения, в результате самовольной застройки, прав других лиц. Также, в случае невозможности осуществления данного способа признания права собственности, возможно, признание права собственности в суде на объект незавершенного строительства. В таком случае, лицо получает право на распоряжение данным объектом права собственности, в том числе путем отчуждения.

Исходя из предписаний ст. 331 ГК, при необходимости заключения договора относительно объекта незавершенного строительства, лицо, построившее объект незавершенного строительства, может зарегистрировать право собственности на него, в органе, осуществляющем такую регистрацию (на данный момент такими органами являются коммунальные предприятия Бюро регистрации и технической инвентаризации). По общему правилу, такая регистрация может быть произведена только при наличии документов, удостоверяющих право собственности или пользования земельным участком, отведенным для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. В тоже время, согласно Временного положения «О порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество», одним из оснований такой регистрации является решение суда о признании права собственности на землю.

Возможность подачи иска о признании права собственности предусмотрена ст. 392 ГК. Иск о признании права собственности может быть подан при любых обстоятельствах, в случае наличия доказательств оспаривания данного права. Соответственно, данных иск может быть подан как к органам БРТИ, так и к иным лицам. Особого внимания заслуживает тот факт, что исчерпывающий перечень документов, необходимых для такого способа признания права не определен, он устанавливается в каждом конкретном случае в зависимости от обстоятельств дела. Безусловно, наличие документов, подтверждающих строительство истцом спорного объекта, будет обязательным в любом случае.

Подводя итоги, можно сделать вывод, что в целом признание права собственности на самовольно выстроенные объекты в судебном порядке могут служить приемлемой альтернативой административного способа регистрации такого права.

На сегодняшний день в Украине существует огромное количество самовольно построенных объектов недвижимости, которые не могут участвовать в операциях купли-продажи, аренды и т.д., легализовать такие объекты возможно путем признания права собственности в судебном порядке. Проведение подобного судебного процесса требует грамотной юридической политики.