Оценка земли

По сроку выполнения оценка земельного участка требует в среднем от 3 до 5 дней. В зависимости от назначения проведения, денежная оценка участка бывает нормативной и экспертной. Первая используется при определении пошлины в случае дарения или наследования земли, определения размера налога, арендной платы за землю коммунальной и государственной собственности, а также потерь при её нерациональном использовании.

Экспертная оценка проводится в случае определения стоимости земельного участка и используется при проведении гражданских и правовых соглашений с землей.

По методике проведения, экспертная денежная оценка участка, выполняется одним из следующих подходов: сравнительный (основан на сравнении объекта оценки с объектами, в отношении которых имеется информация о ценах, обладающих схожими материальными, экономическими, техническими и другими показателями); доходный (оценка на основании доходности, а также возникающих рисков в ходе службы объекта); затратный (рассчитывается исходя из затрат на улучшение зданий и иных объектов строительства).

При проведении экспертной оценки земельного участка список необходимых документов включает кадастровый план, государственный акт, информацию об ограничениях участка и наличии коммуникаций, площади и категории участка в соответствии с целевым назначением.

В общем случае оценка состоит из следующих этапов: выбор подхода к оценке, сбор сведений об участке, определение эффективности использования и стоимости земельного участка, а также оформление отчета об оценке объекта.

По окончании процедуры оценки заказчик получает письменный отчет со следующей структурой: общая информация, характеристики оцениваемого объекта, выбор подхода оценки, вывод о стоимости участка и приложение. К отчету прилагаются копии правоустанавливающих документов, фотографии объекта, план участка и другие материалы.

В первом разделе отчета, как правило, указывается договор на проведение оценки и лицензия на право её выполнения, документ подтверждающий компетентность исполнителя, объект оценки, дату проведения и срок действия отчета, длительность которого, в соответствие с порядком проведения экспертной оценки, утвержденного Госкомземом Украины, составляет 1 год. Здесь же приводятся источники получения данных для проведения оценки и анализ их достоверности и достаточности для применения в рамках выбранного подхода оценки.

В разделе характеристики объекта оценки содержатся сведения о районе и населенном пункте, в котором находится земельный участок, его описание, анализ улучшений и эффективности использования. В сведениях о населенном пункте размещаются данные о социальных и экономических его показателях, а также уровень активности населения с экономической точки зрения, формирующие спрос и предложение в пределах данной местности. В характеристиках района указывается его местоположение относительно города и вхождение в функциональные зоны. Описание участка состоит из подробных сведений о форме, размерах и местоположении, топографических, геологических и экологических характеристик, наличия инженерных сетей и транспортного сообщения, а также характера застройки.

В следующем разделе указываются детальные характеристики зданий и сооружений, расположенных на объекте оценки, их назначение, материалы использованные при строительстве, дата возведения и последнего капитального ремонта сооружений, а также их техническое состояние.

Вывод об эффективности использования участка создается на основании вышеизложенного, а также рыночных данных на примере схожих объектов и сделок по аренде и продаже земельных участков. Выбору оценочного подхода отводится свой раздел. По содержанию включает описание принятых подходов к оценке участков: сравнение с объектами, имеющими схожие характеристики, в отношении которых имеется информация о ценах, доходность и земельные улучшения объекта.