стр. 75 из 77
Все это дает повод к дополнительным непростым переговорам, а порой и судебным тяжбам, которые приводят к разрыву не только договорных, но и общечеловеческих отношений.
Конечно, чтобы там ни говорили, но текстом договора от произвола со стороны одного из участников договорных отношений на все сто процентов вряд ли застрахуешься. Это невозможно хотя бы по той причине, что всех жизненных ситуаций не предусмотреть.
Вместе с тем все то негативное, что можно предвидеть, надо учесть и оговорить в пунктах договора, зафиксировав варианты выхода из возможной ситуации.
К примеру, в соответствии с нормами гражданского законодательства арендодатель имеет право передать в аренду лишь земельный участок, находящийся в его собственности. Здесь мы не говорим о производных правах от права собственности.
Из этого следует, что арендодатель или его представитель обязан доказать наличие права собственности (или распоряжения) на объект аренды.
НАШИ РЕКОМЕНДАЦИИ
Чтобы обезопасить себя от недобросовестного арендодателя, в договор аренды можно включить пункт, согласно которому все убытки, которые может понести арендатор в результате выявившейся незаконности настоящего договора, обязуется возместить арендодатель.
Если бы в Украине отношения в области землепользования развивались по более цивилизованному пути, то все вопросы с государственными органами, касающиеся сдачи конкретного земельного участка в аренду, решались бы арендодателем, который взял бы на себя ответственность за законность и обоснованность договора аренды. У нас же пока все наоборот.
Так, арендатор несет ответственность не только за неправильное использование земельного участка в соответствии с требованиями законодательства и целями аренды, но и за возможные негативные последствия преддоговорного оформления.
На арендатора также возлагается обязанность нести полную ответственность за все убытки, которые он может причинить арендодателю вследствие использования земли не по прямому назначению согласно настоящему договору либо вследствие своих некомпетентных действий.
Вместе с тем обе стороны за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора обязаны нести ответственность согласно действующему законодательству.
Для обеспечения надлежащего исполнения договора можно применить специальные условия, стимулирующие соответствующую сторону к выполнению своих обязательств. Так, исходя из норм действующего законодательства исполнение обязательств может обеспечиваться путем поощрения и ответственности, предусмотренными договором либо актом гражданского законодательства (п. 3 ст. 14 ГКУ).
В договорных отношениях наиболее распространено применение пени, штрафа, залога, возмещения ущерба и компенсации убытков, поручительства, задатка и других способов, предусмотренных законом или договором. Стороны договора при необходимости могут применить свою собственную конструкцию построения взаимоотношений, которая, по их мнению, надежнее обеспечит исполнение обязательств по договору.
В договорных отношениях главное, чтобы такое обеспечение было надлежаще оформлено в письменном виде. Это можно сделать либо в основном договоре, либо в дополнительном соглашении, из которого будет явно следовать, какое именно обязательство и по какому договору обеспечивается.
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРОВ
Расторжение договора допускается либо по соглашению сторон, либо по решению суда. Например, договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя при использовании участка (в целом или его части) в нарушение условий договора аренды (скажем, если арендатор умышленно или по неосторожности загрязняет
объект аренды).
Со стороны же арендатора может исходить предложение расторгнуть договор аренды, например в случае отсутствия необходимости в арендуемом участке. К примеру, когда арендатор продал недвижимое имущество, находящееся на арендуемой территории. Поскольку в соответствии со ст. 651 ПСУ изменение или расторжение договора допускается только по согласию сторон, если иное не предусмотрено договором или законом, то на расторжение надо получить согласие арендодателя.
Отдельные арендаторы в подобных случаях поступают довольно опрометчиво. Они просто забывают об имеющемся договоре и, продав здание, прекращают исполнять обязанности по договору. В результате возникают долги по арендной плате и прочие неприятности.
В судебном же заседании, куда, как правило, приводит подобное решение вопроса, арендаторы поясняют, что ни Закон № 161, ни ЗКУ, которые определяют основные начала возникновения и прекращения права аренды, не содержат в себе норм, предусматривающих необходимость принятия собственником земельного участка (арендодателем) решения о расторжении договора аренды или прекращения такого договора.
В случаях если объектом договора является государственная земля, то арендодатель, а это может быть местный совет (коллегиальный орган), обязан выразить согласие (которое требует ст. 651 ГКУ) только в виде решения (ст. 159 Закона Украины "О местном самоуправлении в Украине"), и никак иначе.
Не стоит также забывать о том, что хорошо это или плохо, но существует государственная регистрация договоров аренды, которая требует регистрации факта прекращения действия документа. Таким образом, прекратив в одностороннем порядке договорные отношения, надо еще не забыть прекратить действие договора в реестре.