стр. 71 из 77
Особенности (специальные нормы) содержания договора аренды земли
Несмотря на то, что нормы ст. 15 Закона № 161 довольно формально определяют существенные условия договора аренды земельного участка, они все же предоставляют право сторонам сделки учесть в нем многие нюансы, способствующие построению цивилизованных взаимоотношений.
Применительно к аренде земельного участка это означает, что в договоре должно быть указано местонахождение и размер участка, а также срок действия договора. В соответствии со ст. 202 ЗКУ текст договора должен иметь кадастровый номер участка с указанием его границ на плане (схеме), прилагаемом к договору.
Кроме того, в договоре аренды обязательно должно быть четко указано целевое назначение земельного участка. Существующая практика составления договоров аренды показывает, что этому условию не всегда уделяют должное внимание. Как правило, в тексте договора фигурирует лишь конкретная цель использования земельного участка (строительство, обслуживание жилого дома и т. д.), да и то двусмысленно. Помимо всего прочего, целевое назначение указывается без ссылки на категории земель, предусмотренные ст.19 ЗКУ.
Между тем каждая категория земель имеет особый правовой режим и не всегда типовая форма договора аренды может охватить все подробности, относящиеся к использованию того или иного земельного участка в составе конкретной категории.
Например, на территории земель рекреационного назначения (предназначенных для отдыха и восстановления здоровья) запрещена деятельность, которая препятствует или может препятствовать использованию их по назначению, а также негативно влияет или может повлиять на природное состояние этих земель. Следовательно, договор аренды земельного участка, относящегося к землям рекреационного назначения, должен учитывать их правовой статус.
Встречаются договоры, из содержания которых невозможно четко определить круг полномочий арендатора.
Например, целевое назначение участка указывается таким образом, что на первый взгляд (да и на второй тоже) трудно сказать, для чего же он все-таки предоставлен.
Нередко в решениях арендодателя, а потом и в договорах цель предоставления участка указывается не иначе как "для размещения..." какого-то объекта. Это словосочетание употребляется в различных частях (документах) проекта отвода земельного участка, в решении, а также в тексте договора аренды.
Однако, если исходить, например, из смысла официальных документов Госстроя Украины (ДБН 360-92** "Планирование и застройка городских и сельских поселений", ДБН В.1.1-1-1-94 "Проектирование и строительство гражданских зданий из блоков и камней пиленных известняков крымских месторождений в сейсмических районах", ДБН В.2.2.-9-99 "Общественные здания и сооружения") данное словосочетание следует понимать как указание места расположения (размещения) объекта строительства, а не способ его создания.
Так, в ДБН 360-92** в разделе 2 "Общая организация городских и сельских поселений" слово размещение (укр. — розташування) употребляется именно для указания местонахождения будущих объектов строительства, и адресовано оно промышленным предприятиям, научным комплексам, объектам специального назначения и многим другим, возведение которых предусмотрено не иначе как путем капитального строительства.
В разделе 5 "Ландшафтно-рекреационная зона" того же ДБН п. 5.29 подраздела "Курортная зона" слово "размещение" применяется для уточнения мест нахождения курортно-рекреационных учреждений на определенных территориях, а не в качестве указания способа создания объекта строительства.
В п. 1.2. ДБН В.2.2.-9-99 "Общественные здания и сооружения" сказано: "При проектировании общественных зданий следует руководствоваться нормами, которые определяют... требования к инженерному оборудованию, размещению и размерам земельного участка... согласно ДБН 360-92**".
Все это говорит о том, что при создании технической документации, а также при составлении правоустанавливающих документов, во избежание недоразумений в дальнейшем, необходимо следить за смыслом употребляемых исполнителями терминов и словосочетаний.