стр. 68 из 77

 

Подготовка текста договора аренды: сроки договора, условия продления либо досрочного расторжения. Денежная оценка или экспертная, — что нести к нотариусу?

 

Вопросу подготовки проектов договоров аренды земли мы уже уделяли внимание и не станем повторяться. Скажем лишь, что подгото­вить текст такого договора имеет право любая из сторон сделки. Нельзя согласиться с точкой зрения, бытующей в некоторых землеустроитель­ных организациях, что подготовка договора — это особый вид деятельности, требующий соответствующего лицензирования. В данном слу­чае необходимо иметь определенные знания и опыт, но уж никак не лицензию.

По поводу сроков договора в законодательстве сказано, что это время, на протяжении которого стороны могут реализовать свои права и выполнять обязательства согласно договору.

 

Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушения, имевшие место во время его действия. Так, если задолженность по арендной плате возникла в период действия договора, то этот долг не "самоликвидируется" с окончанием срока дей­ствия договора.

 

ПРОДЛЕНИЕ СРОКА ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПОСЛЕ ЕГО ОКОНЧАНИЯ

 

Как показывает практика, довольно часто возникают конфликт­ные ситуации по поводу продления срока действия договоров и осво­бождения занимаемых территорий. Арендодатели всем своим поведе­нием говорят: "Закончился срок аренды — освободи землю!". На что арендаторы, оглядывая земельный участок, застроенный недвижимос­тью, отвечают: "Куда же мне все это девать?"

 

Так часто бывает, когда застроенный земельный участок, нахо­дящийся в пользовании у предпринимателя, после истечения срока арен­ды, установленного в договоре, передается местным советом в аренду третьему лицу. Причем без ведома арендатора.

 

С юридической, да, пожалуй, и с практической точки зрения по­ведение арендодателя в подобной ситуации, мягко говоря, далеко от правомерного, так как ст. 116 ЗКУ предусмотрено, что предоставление земельного участка в пользование возможно только после его изъятия из предыдущего пользования.

 

Кроме того, ст.33 Закона № 161 закрепляет за арендатором, ко­торый надлежаще выполнял

договорные обязательства, право на пер­воочередное возобновление договора аренды на новый срок.

 

Согласно ст.27 Закона № 161 арендатору обеспечивается защита его прав на арендованный участок наравне с защитой права собствен­ности, поэтому он вправе истребовать арендованный участок из любо­го незаконного пользования, включая арендодателя.

 

Действующее законодательство дает арендодателю право отка­зать в продлении договора аренды, например, если арендатор недобро­совестно относился к исполнению договорных обязательств, а также по ряду других оснований. Но в любом случае эти вопросы следует ре­шать цивилизованно и в рамках закона. В случае невозможности продления срока аренды стороны договора должны договариваться о ком­пенсации за недвижимость, а также о возмещении упущенной выгоды.

 

В соответствии со ст.124 ЗКУ передача в аренду земельных уча­стков, находящихся в государственной или коммунальной собственно­сти, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления путем зак­лючения договора аренды земельного участка.

 

Действительно, истечение срока, на который предоставлен зе­мельный участок, является основанием для прекращения права пользо­вания землей, и земельное законодательство не предусматривает авто­матической пролонгации договорных отношений.

 

Однако, если арендатор продолжает пользоваться участком по истечении срока договора аренды, то при отсутствии письменных воз­ражений со стороны арендодателя на протяжении одного месяца после окончания срока аренды договор подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены ранее. Письменное возражение арендодателя должно быть изложено в письме к арендато­ру. Это предусмотрено ст.33 Закона № 161.

 

 

Назад Вперед