стр. 20 из 77
право пользования земельным участком в размерах, необходимых для достижения цели аренды. В этом случае стороны договора имеют право сами определить, какая площадь останется у арендодателя, а какая отойдет к арендатору.
Стоит также сказать, что недопустимо, чтобы категория земель определялась по договору аренды между распорядителем и арендатором, как это бывает в отдельных регионах Украины.
Отнесение земель к той или иной категории осуществляется на основании решений органов государственной власти или местного самоуправления согласно их полномочиям. Это надо помнить.
Нельзя также забывать и о ст.132 ЗКУ, которая прямо предусматривает в случае заключения сделки по отчуждению участка необходимость указания его целевого назначения, подтвержденного правоустанавливающим документом продавца.
Правда, ни в одной сделке на территории страны, где продавцами выступали местные советы или госадминистрации, не было предъявлено ни одного госакта, предусмотренного ст.132 и 176 ЗКУ, которые подтверждали бы их права собственности на продаваемую землю.
Из вышесказанного можно сделать вывод. В украинском законодательстве по поводу целевого назначения земель для рядовых землепользователей существует, как минимум, три "нельзя".
Первое "нельзя" — это самовольное нецелевое использование земель без согласования с органами власти. Как правило, такое случается при самозахватах земель и использовании их на свое усмотрение.
Второе "нельзя" касается распоряжения земельными участками (продажа, сдача в аренду) и установление целевого назначения по догвору между сторонами сделки. Довольно часто можно услышать, что предприниматели арендовали или купили земельный участок у лица, у которого нет и не было документов на сдаваемую в аренду (продаваемую) землю. Это деяние можно назвать введением покупателя или арендатора в заблуждение. Поверьте на слово: подобные сделки встречаются ничуть не реже, чем самозахваты территорий. И это при том, что законом такие действия запрещены.
О третьем "нельзя" будет сказано ниже.
ЗЕМЛИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ
Теперь поговорим о землях населенных пунктов. Их основное целевое назначение состоит в том, чтобы служить фундаментом для размещения жилых, производственных, социально-культурных и других зданий и сооружений, предназначенных для удовлетворения нужд населения. Это, так сказать, общее определение целевого назначения земель населенных пунктов.
Вместе с тем использование земель "для жилой и общественной застройки", а тем более изменение их целевого назначения, как ни странно, наименее регламентировано действующим законодательством.
Например, до настоящего времени не найден четкий ответ на вопрос: всегда ли изменение функционального назначения здания влечет за собой необходимость изменения целевого назначения земельного участка?
Конечно, данный вопрос можно рассмотреть с точки зрения единства земли и объекта недвижимости, для которого эта земля отводится. Имеется в виду не физическое единство, хотя оно также играет важную роль, а юридическое. В данном случае следует обратить внимание на слово "назначение", поскольку именно назначение вещи является в этом случае весьма важным.
В действительности земельные участки, входящие в состав земель населенных пунктов, предназначаются (выделяются, предоставляются) для возведения (реконструкции) и размещения конкретных зданий, со-оруженш или целых комплексов строений. В силу этого назначение строения определяет функциональное (не основное) назначение земельного участка.
Например, в случае если строение только проектируется, участок уже "получает" назначение для строения. Возведение строения на участке, не предназначенном для этого, превращает данное строение в самовольную постройку.