стр. 19 из 77
Как изменить целевое назначение земельного участка?
Согласно ст.19 ЗКУ все земли по основному целевому назначению делятся на определенные категории:
- для жилой и общественной застройки;
- земли сельскохозяйственного, природоохранного, оздоровительного и другого назначения;
- земли лесного и водного фонда, а также промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и пр.
Каждая категория земель Украины имеет особый правовой режим, который определяется в соответствии с требованиями гл. 5 - 13 ЗКУ.
Земельные участки каждой из перечисленных категорий, не предоставленные в собственность или пользование граждан или юридических лиц, могут находиться в запасе. Иными словами, та или иная территория должна иметь свое целевое назначение.
Пусть это покажется странным читателю, но целевое назначение должны иметь даже земли под пустырями, оврагами и свалками. Все это территория государства, которая со временем может быть использована для нужд иных, нежели те, для чего Она используется сейчас. Правда, данное обстоятельство требует проведения целого комплекса довольно дорогостоящих работ (например, землеустроительных), которые дадут возможность определить площади, относящиеся к конкретной категории земель.
Как показывает практика, эффективным средством регулирования земельных отношений является перспективное и текущее планирование использования земель. Ведущая роль в этом процессе отведена генеральным планам развития населенных пунктов, создаваемым на основе функционального зонирования и содержащим основные направления использования тех или иных земель в черте конкретной административной единицы.
В генеральных планах содержится программа размещения основных элементов городской застройки, определяется характер застройки отдельных районов города (поселка, села), а также устанавливается зонирование территорий по определенным градостроительным признакам.
Следует констатировать, что генеральные планы развития, а тем более планы земельно-хозяйственного устройства территорий населенных пунктов, есть не везде. На это не хватает средств, а зачастую — и желания местных органов власти.
Вместе с тем, если посмотреть, какое внимание законодателем уделяется вопросу сохранения целевого назначения земель, становится очевидным, что данный вопрос проходит красной нитью через всю нормативную базу, существующую на данный момент.
ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ СУЩНОСТЬ ПОНЯТИЯ
Правда, до сих пор законодатель не конкретизировал содержание самого понятия "целевое назначение" и не дал ему (ни в отношении основного, ни тем более неосновного целевого назначения) какого-либо внятного толкования. Несмотря на это, все законодательство буквально пропитано духом борьбы за соблюдение девственности земель. Взять хотя бы Гражданский кодекс Украины (далее — ГКУ), не говоря уже о ЗКУ.
Оба кодекса содержат нормы, предусматривающие возможность использования земель только в соответствии с целевым назначением и только на основании правоустанавливающих документов.
Например, при совершении сделок с земельными участками изменение их целевого назначения на усмотрение сторон до-говора не допускается.
Закон наделил субъектов земельных правоотношений (стороны договора) множеством прав, но никак не правом определять целевое назначение земельных участков. Это касается не только случаев использования участков, но и распоряжения ими.
К примеру, ст.796 ГКУ содержит норму, согласно которой при заключении договора найма (аренды) здания или другого капитального сооружения к арендатору переходит и